Kreditna sposobnost: kako je banke računaju i kako je izračunati sami

Kreditna sposobnost je procjena banke možete li uredno otplaćivati kredit koji tražite. Nije isto što i vaša plaća, nije isto što i cijena stana koji želite, i nije stvar dogovora s bankarom. Od 1. srpnja 2025. dio te procjene propisan je i obvezujući za sve banke.

To je zapravo dobra vijest za kupca. Znači da unaprijed možete izračunati okvir u kojem se krećete, prije nego što uopće otvorite oglase, i da razlike među bankama više nisu proizvoljne. Ovaj vodič objašnjava što točno banka računa, koje brojke ulaze u izračun i kako da istu računicu napravite sami.

Kreditna sposobnost je odgovor na pitanje koliko se smijete zadužiti, a da je vjerojatno da ćete kredit uredno otplaćivati. Banka je mora procijeniti prije sklapanja svakog ugovora.

Važno je razlikovati dvije razine. Prva je regulatorni minimum koji propisuje Hrvatska narodna banka i ispod kojeg nijedna banka ne smije ići. Druga je interna politika banke, koja je često stroža. HNB izričito navodi da propisani kriteriji ne zamjenjuju interne procedure banaka i da banke i dalje samostalno određuju vlastite kreditne politike, ali te politike moraju biti usklađene s propisanim minimumom.

Zato dvije banke na isti dohodak mogu ponuditi različit iznos. Obje poštuju isti zakonski okvir, ali unutar njega procjenjuju rizik po svome.

Odluka o kriterijima kreditiranja potrošača (NN 50/2025) uvela je dva omjera koja su danas okosnica svake procjene.

DSTI je omjer mjesečnog troška otplate ukupnog duga i mjesečnog dohotka. Formula je jednostavna:

DSTI = ukupne mjesečne obveze ÷ mjesečni dohodak

Za stambeni kredit DSTI ne smije prijeći 45 %. Za nestambene kredite, primjerice gotovinski ili kredit za auto, granica je 40 %.

Ključno je da se omjer računa na ukupan dug, ne samo na novu ratu. Ako već plaćate 200 € mjesečno za neki drugi kredit, tih 200 € smanjuje prostor za stambenu ratu.

Ako ne želite računati ručno, isti omjer s vašim brojkama izračuna kalkulator kreditne sposobnosti, koji od postojećih obveza odmah oduzima i minus i karticu.

LTV je omjer odobrenog iznosa kredita i vrijednosti nekretnine koja služi kao osiguranje. Ne smije biti veći od 90 %, i to za svaki kredit potrošaču osiguran nekretninom, ne samo za stambeni.

Ovdje je detalj koji kupci najčešće previde. Vrijednost nekretnine nije automatski cijena iz ugovora. Odluka propisuje da je to vrijednost iz procjene ovlaštenog procjenitelja ili ona definirana kupoprodajnim ugovorom, a ako su dostupne obje, uzima se niža.

U brojnik omjera ulaze i sve neotplaćene tražbine koje su već osigurane na toj istoj nekretnini, osim onih koje se zatvaraju sredstvima novog kredita.

Pravila vrijede za sve kredite ugovorene od 1. srpnja 2025. Presudan je datum sklapanja ugovora, ne datum isplate.

Ovo je dio koji najviše iznenadi kupce, jer se „dohodak“ u izračunu ne poklapa uvijek s onim što doživljavate kao svoja primanja.

Banka zbraja primitke vas i sudužnika od nesamostalnog rada, samostalne djelatnosti, kapitala, imovine i imovinskih prava te drugog dohotka, ali samo one koji se redovito ostvaruju, umanjene za poreze i doprinose i svedene na mjesečnu razinu.

• Od dohotka od kapitala uračunavaju se samo isplaćene kamate, dividende i udjeli u dobiti na temelju udjela u kapitalu.
• Jednokratne i povremene naknade se ne uračunavaju, primjerice jubilarne i posebne nagrade. Iznimka je povrat poreza na dohodak, koji se uračunava.
• Uzima se prosjek najmanje posljednja tri mjeseca koji prethode procjeni kreditne sposobnosti. To je donja granica; banka smije uzeti i dulje razdoblje.

Praktična posljedica: bonus isplaćen jednom godišnje najčešće neće podići vašu kreditnu sposobnost onoliko koliko očekujete. Stabilan i ponovljiv prihod vrijedi više od visokog, ali nepredvidivog.

U ukupan dug ulaze sve nepodmirene obveze vas i sudužnika prema bankama i drugim vjerovnicima prije sklapanja ugovora, uključujući i novi kredit koji tražite te obveze po kojima ste sudužnik nekome drugome.

Dvije stavke se ne uračunavaju: kredit ili obveza koji se zatvaraju sredstvima novog kredita, i jednokratne obveze po charge kartici.

Minus i kartice imaju vlastita pravila izračuna, i ona nisu ista:

Razlika između te dvije prve stavke je bitna u praksi. Kod minusa se gleda prosjek kroz tri mjeseca, pa ga smanjivanje mjesec dana prije zahtjeva neće u potpunosti izbrisati iz računice. Kod kartice se gleda stanje na kraju jednog mjeseca, pa uredno zatvaranje kartice prije procjene ima izravan učinak.

Primjer: ako ste u zadnja tri mjeseca u prosjeku koristili 500 € minusa, banka će u ukupan dug uračunati 15 € mjesečno. Iznos djeluje malen, ali kod kupca koji je blizu granice i 15 € može odlučiti hoće li kredit proći.

Sam minus i sama kartica pritom nisu podložni DSTI ograničenju. Oni ulaze u izračun kao trošak duga kod drugih kredita.

HNB u svojim objašnjenjima navodi ilustrativni primjer koji dobro pokazuje kako dva omjera rade zajedno.

Bračni par ima ukupan mjesečni dohodak od 2.500 € i traži kredit na 25 godina uz kamatnu stopu od 4 %. Vrijednost nekretnine je 240.000 €.

Na 25 godina ograničenje je DSTI i kredit ne može prijeći oko 213.135 €. Ako se rok produlji na 30 godina, DSTI bi dopuštao i 235.644 €, ali tada ograničenje postaje LTV, pa kredit ne može prijeći 216.000 €.

Lekcija za kupca: produljenje roka ne otvara neograničeno prostor. U jednom trenutku vas zaustavi vrijednost nekretnine, a ne vaš dohodak.

Isti primjer možete ponoviti sa svojim dohotkom, rokom i kamatnom stopom u kalkulatoru kreditne sposobnosti, koji uz iznos kredita prikaže i koje je od dva ograničenja u vašem slučaju presudno.

Ograničenja nisu apsolutna. Banke smiju dio kredita odobriti i iznad propisanih omjera, ali unutar kvota koje se prate tromjesečno.

• Stambeni krediti iznad DSTI od 45 %: najviše do 20 % ukupnog iznosa isplaćenih stambenih kredita u prethodnom tromjesečju.
• Nestambeni krediti iznad DSTI od 40 %: najviše do 10 %.
• Krediti iznad LTV-a od 90 %: najviše do 20 %.

Uz to, najmanje 75 % tih iznimaka mora ići potrošačima koji rješavaju svoje stambeno pitanje kupnjom, gradnjom ili obnovom nekretnine.

Za kupca to znači dvije stvari. Iznimka postoji i vrijedi je pitati ako ste blizu granice, osobito ako kupujete prvi dom. Ali kvota je ograničena i ne postoji pravo na iznimku. Banka je odobrava prema vlastitoj procjeni i dužna je svako odstupanje dokumentirati.

Uz brojke, banka gleda i kako ste se dosad ponašali prema obvezama. Podaci se razmjenjuju kroz OSR sustav kojim upravlja Hrok, a u razmjeni sudjeluju gotovo sve banke u Hrvatskoj, leasing društva i kartično društvo.

Vi imate pravo saznati obrađuju li se vaši podaci u tom sustavu, koji su to podaci i koja ih je institucija dostavila. Zahtjev za pristup osobnim podacima podnosite izravno kreditnoj ili financijskoj instituciji čiji ste klijent. Zahtjev se može poslati i Hroku poštom, ali tada uz potpis ovjeren kod javnog bilježnika.

Ovo je korak koji se isplati napraviti nekoliko mjeseci prije kupnje. Kupci često misle da je sve zatvoreno, a u sustavu i dalje stoji kartični limit, stara obveza ili sudužništvo koje su zaboravili.

Stambeni kredit u pravilu je osiguran hipotekom, pa banka procjenjuje i nekretninu. Uredno vlasništvo, čisti tereti, uporabna dozvola, etažiranje i realna procjena vrijednosti jednako su dio odobrenja kao i vaš dohodak.

Možete biti potpuno kreditno sposobni, a da financiranje padne na dokumentaciji nekretnine ili na tome da je procjena niža od dogovorene cijene. Kako se to provjerava unaprijed, prolazimo u vodiču Proces kupnje stana korak po korak.

Najveći dio posla radi se prije nego što uopće predate zahtjev.

1. Zatvorite manje kredite. Svaka rata koja nestane oslobađa isti iznos prostora za stambenu ratu.
2. Smanjite minus, i to na vrijeme. Budući da se gleda prosjek kroz tri mjeseca, s tim treba početi barem tromjesečje ranije.
3. Zatvorite iskorišteni iznos po kartici prije kraja mjeseca koji prethodi procjeni.
4. Ne dižite novi kredit prije stambenog. Auto na leasing nekoliko mjeseci prije kupnje stana zna smanjiti kredit za desetke tisuća eura.
5. Razmislite o sudužniku. Sudužnik povećava dohodak u izračunu, ali se uračunavaju i njegove obveze, a on preuzima stvarnu obvezu prema kreditu.
6. Povećajte vlastito učešće. Manji kredit znači i niži LTV i niži DSTI.
7. Usporedite više banaka. Regulatorni minimum je isti za sve, interne politike nisu.

Učinak svakog od ovih poteza možete provjeriti unaprijed: promijenite jednu stavku u kalkulatoru i odmah vidite koliko se iznos kredita pomakne.

Koliko vlastitih sredstava realno trebate pripremiti, razložili smo u vodiču Koliko uštedjeti prije kupnje nekretnine, a cjelovit okvir mjesečnog budžeta u vodiču Kako planirati budžet za prvu nekretninu.

DSTI od 45 % je gornja granica zaduženja, ne preporuka. Za većinu kućanstava zdraviji raspon je 30 do 35 % neto prihoda, ovisno o broju članova, stabilnosti prihoda i postojećim obvezama.

Podaci to potvrđuju. Prema HNB-u, u 2024. godini oko trećine stambenih kredita odobreno je uz DSTI veći od 45 %, prosječni DSTI porastao je s 38 % u 2022. na 41 % u 2024., a oko 30 % stambenih kredita odobreno je uz LTV veći od 90 %. Upravo je taj trend i bio razlog uvođenja ograničenja.

Dobar test prije odluke: možete li već danas, tri do šest mjeseci zaredom, odvajati iznos buduće rate bez ulaska u minus? Ako možete, rata je vjerojatno održiva. Ako ne možete sada, teško da će biti lakše nakon useljenja.

Kreditna sposobnost više nije crna kutija. Dva omjera, DSTI i LTV, propisani su i javni, pravila o dohotku i dugu su detaljno definirana, a kvote za iznimke poznate.

To znači da okvirni izračun možete napraviti sami, prije razgovora s bankom i prije nego što se emocionalno vežete za konkretan stan. Krenite od sigurne rate, pretvorite je u iznos kredita, provjerite pokriva li LTV cijenu koju gledate, i tek onda otvorite oglase. Cijeli taj slijed prolazi i naš kalkulator kreditne sposobnosti.

Konačnu procjenu ipak radi banka, na temelju vaše dokumentacije, procjene nekretnine i vlastitih pravila rizika.

Izvori: Odluka o kriterijima kreditiranja potrošača, NN 50/2025; HNB: Kriteriji kreditiranja potrošača, pitanja i odgovori; HNB: Priopćenje o donošenju Odluke; Hrok: OSR sustav. Podaci provjereni 10. rujna 2026.