Kupnja stana uključuje niz koraka – od određivanja budžeta preko pregovora sa prodavateljem do konačnog upisa vlasništva. Razumijevanje procesa pomoći će vam izbjeći pogreške i zaštititi se od mogućih pravnih problema. Slijedi vodič kroz ključne faze kupnje stana u Hrvatskoj.
Prije traženja nekretnine procijenite financijske mogućnosti i odredite maksimalan iznos koji možete izdvojiti za kupnju. Uključite sve troškove koje smo opisali u prethodnom članku: polog, porez na promet nekretnina, agencijsku proviziju, odvjetnika, javnobilježničke troškove, eventualnu adaptaciju i pričuvu. Preporučuje se da mjesečni trošak otplate stambenog kredita ne prelazi 45 % vašeg prihoda, a da štedite najmanje 10–20 % vrijednosti nekretnine za polog.
Odlučite koje su vam lokacije i tip nekretnine važni. Uz cijenu, važno je procijeniti stanje zgrade, energetsku učinkovitost, dostupnost javnog prijevoza i infrastrukture. Procijenite i troškove adaptacije te opremanja namještajem. Ako niste sigurni, možete angažirati licenciranog agenta; njegova provizija obično iznosi oko 3 % plus PDV.
Prije sklapanja bilo kakvog ugovora potrebno je provjeriti status nekretnine u zemljišnim knjigama. Zemljišne knjige su jedini pravni dokaz vlasništva, dok katastar daje tehničke podatke i nije dokaz vlasništva. Izvadak iz zemljišnih knjiga (vlasnički list) pokazuje tko je upisan kao vlasnik i koje su terete upisane (hipoteke, služnosti, sudski sporovi). U odjeljku teretovnica provjerite postoji li hipoteka, pravo služnosti ili zabilježba sudskog spora. Ako podaci iz katastra i zemljišnih knjiga ne odgovaraju, potrebno je provesti geodetsku izmjeru za usklađenje.
Provjeru možete napraviti besplatno putem portala Uređena zemlja (oss.uredjenazemlja.hr) gdje možete dobiti neslužbeni vlasnički list. Za službeni izvadak potreban vam je pristup sustavu e-Građani ili možete zatražiti odvjetnika ili javnog bilježnika.
Kada se dogovorite s prodavateljem, sklapa se predugovor koji definira osnovne uvjete kupnje – opis nekretnine, kupoprodajnu cijenu, iznos pologa (obično 10 % cijene) te rok za sklapanje glavnog ugovora. Polog se najčešće uplaćuje odmah. Predugovor također obvezuje prodavatelja da ne prodaje nekretninu drugom kupcu tijekom dogovorenog razdoblja.
Ako na nekretnini postoji hipoteka, banke traže pismo namjere koje izdaje banka prodavatelja i u kojem navodi iznos preostalog duga te račun na koji se treba uplatiti taj iznos. Time se osigurava da će hipoteka biti izbrisana nakon otplate duga.
Glavni kupoprodajni ugovor detaljno uređuje prava i obveze kupca i prodavatelja. U njemu prodavatelj izjavljuje da je nekretnina slobodna od tereta te se navodi točna cijena, polog, način i rokovi plaćanja. Ugovor se mora solemnizirati kod javnog bilježnika. Ugovor sadrži i plan plaćanja: polog, vlastita sredstva kupca, iznos kredita i uplatu iznosa potrebnog za zatvaranje hipoteke. Nakon što se hipoteka proknjiži kao otplaćena, banka izdaje brisovnicu kojom se hipotekarni teret briše iz zemljišnih knjiga.
Prodavatelj mora dati tabularnu izjavu kojom izričito dopušta upis novog vlasnika u zemljišne knjige. Bez ove izjave upis nije moguć. Od 10. veljače 2023. upis vlasništva (uknjižba) provodi se isključivo elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika. Nakon upisa dobit ćete rješenje o uknjižbi te postajete vlasnik nekretnine. Javnobilježničke pristojbe i sudske takse za upis obično iznose oko nekoliko desetaka eura.
Kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina (3 %) u roku od 15 dana nakon primitka rješenja Porezne uprave, osim ako se kupnja odnosi na novogradnju u sustavu PDV-a. Ako ste mlađi od 45 godina i kupujete svoju prvu nekretninu, možete nakon plaćanja poreza zatražiti povrat poreza ili 50 % plaćenog PDV-a.
Posljednji korak je primopredaja stana. Preporučuje se sastaviti zapisnik o primopredaji u kojem se navodi stanje nekretnine, broj ključeva i očitanje brojila, kako bi se spriječile kasnije nesuglasice.
Proces kupnje stana može izgledati složeno, ali uz jasno strukturirane korake postaje pregledan. Pravovremena provjera vlasništva i tereta, dobro sastavljen predugovor i glavni ugovor, te poštivanje poreznih i financijskih obveza pomoći će vam da bezbrižno postanete vlasnik nove nekretnine.
