Porez na promet nekretnina: tko ga plaća, koliko iznosi i kada se ne plaća

Porez na promet nekretnina najveći je pojedinačni trošak koji dolazi uz cijenu stana, a istovremeno onaj koji kupci najčešće otkriju prekasno, kada rješenje Porezne uprave već stigne u sandučić, a novac je potrošen na učešće i opremanje.

Dobra je vijest da su pravila jasna i da se iznos može izračunati unaprijed, do eura. Ovaj vodič objašnjava koliko porez iznosi, tko ga plaća, kada se umjesto njega plaća PDV, tko je oslobođen i kako mlađi od 45 godina mogu dobiti dio ili cijeli iznos natrag.

Stopa je 3 %. Porezni obveznik je stjecatelj nekretnine, kod kupoprodaje to je kupac, a ne prodavatelj.

Osnovica nije nužno cijena iz ugovora. Osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. U većini slučajeva to jest ugovorena cijena, ali ako promet nije prijavljen prema tržišnoj vrijednosti, Porezna uprava ovlaštena je procjenom sama utvrditi vrijednost.

To je važno za kupce koji razmišljaju o tome da u ugovor upišu nižu cijenu od stvarne. Osim što je riječ o poreznom prekršaju, ne postiže se ni cilj, jer se porez u tom slučaju utvrđuje prema procijenjenoj vrijednosti.

Ovo je najčešća zabuna i izvor razlike od nekoliko tisuća eura u budžetu. Na isto stjecanje ne plaćaju se oba poreza. Porez na promet nekretnina plaća se samo onda kada se na stjecanje ne plaća PDV.

Plaćanja PDV-a oslobođena je, među ostalim, isporuka zemljišta osim građevinskog te isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se nalaze ako je od prvog nastanjenja odnosno korištenja do sljedeće isporuke prošlo više od dvije godine. U tim slučajevima na red dolazi porez na promet nekretnina.

Praktična posljedica: kod novogradnje je porez već u cijeni iz oglasa i nema dodatnog troška od 3 %. Kod starijeg stana cijena iz oglasa je samo cijena, a porez dolazi povrh nje. Na stanu od 200.000 € ta razlika iznosi 6.000 €.

Za promet nastao nakon 1. siječnja 2017. prijavu podnose javni bilježnici, sudovi ili javnopravna tijela u okviru svoje nadležnosti. Kupac u pravilu ne mora ništa prijavljivati sam.

Iznimka postoji i vrijedi je znati: ako netko sastavi ispravu koju nije ovjerio kod javnog bilježnika, dužan je takav promet sam prijaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, i to u roku od 30 dana od sastavljanja isprave.

Nakon prijave stiže rješenje. Porez se plaća u roku od 15 dana od dana dostave rješenja, a žalba ne odgađa izvršenje, dakle ni privremenog ni poreznog rješenja.

Zakon predviđa niz oslobođenja. Za građane su najčešća ova:

• osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije;
• prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu;
• zaštićeni najmoprimci koji kupuju stan ili zgradu u kojoj stanuju na temelju ugovora o najmu;
• građani koji kupuju stan ili zgradu na kojoj su imali stanarsko pravo, prema propisima o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo;
• osobe koje stječu nekretnine prema propisima o pretvorbi društvenog vlasništva;
• bračni i izvanbračni drug, životni partneri, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji nekretninu stječu na temelju ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju;
• osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove nekretnine, i to neovisno o omjerima prije i nakon diobe.

Koju dokumentaciju treba priložiti ovisi o osnovi oslobođenja.

Ako ste nekretninu naslijedili ili dobili na dar, oslobođeni ste ako ste:

• bračni ili izvanbračni drug, formalni ili neformalni životni partner, potomak ili predak u uspravnoj liniji, posvojenik ili posvojitelj u odnosu na umrlog ili darovatelja;
• osoba kojoj Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne samouprave daruje nekretninu bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u vezi s Domovinskim ratom;
• bivši bračni ili izvanbračni drug, odnosno bivši životni partner, kada uređujete imovinske odnose.

Braća, sestre, nećaci i ostala rodbina izvan uspravne linije nisu na tom popisu.

Ovo je najvrjedniji dio priče, a i onaj koji kupci najčešće ne iskoriste. Pojedinci i obitelji mlađi od 45 godina koji nemaju i nisu imali vlastitu nekretninu mogu ostvariti povrat plaćenog poreza na promet nekretnina ili 50 % PDV-a pri kupnji prve stambene nekretnine.

Postoje dva odvojena puta i uvjeti im nisu isti: kupnja stana ili kuće, i gradnja obiteljske kuće. Uvjete prvo provjerite za svoj slučaj.

Uvjeti za kupnju stana ili kuće:

• državljanstvo Republike Hrvatske;
• ugovor o kupoprodaji sklopljen nakon 1. siječnja 2025.;
• manje od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva;
• prijavljeno prebivalište na adresi te nekretnine i stvarno boravljenje u njoj, zajedno s članovima uže obitelji navedenima u zahtjevu;
• potvrda o plaćenom porezu ili račun s iskazanim PDV-om izdan nakon 1. siječnja 2025.;
• porez mora biti plaćen u cijelosti prije podnošenja zahtjeva.

Uvjeti za gradnju obiteljske kuće su drugačiji. Nema kupoprodajnog ugovora ni potvrde o plaćenom porezu na promet, nego se traži:

• državljanstvo Republike Hrvatske;
• manje od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva;
• prijavljeno prebivalište na adresi kuće i stvarno boravljenje u njoj, zajedno s članovima uže obitelji iz zahtjeva;
• uporabna dozvola za kuću koja je postala pravomoćna nakon 1. siječnja 2025.;
• ugovor o građenju i izdani račun koji je ovjerio nadzorni inženjer, na temelju kojeg je plaćen PDV, te plaćeni računi za projektiranje i nadzor s vidljivo iskazanim PDV-om.

Pravo nema podnositelj ni član uže obitelji koji u Hrvatskoj ili inozemstvu ima ili je imao odgovarajuću nekretninu za stanovanje. Odgovarajućom se smatra nekretnina s vodom, kanalizacijom i strujom, veličine oko 35 m² korisne površine za jednu osobu uz dodatnih 10 m² za svakog sljedećeg člana. Tko ima nekretninu koja se ne smatra odgovarajućom, mora je prodati u roku od 24 mjeseca od kupnje prve odgovarajuće.

Pravo se gubi i ako je podnositelj ranije primio državnu potporu za stjecanje nekretnine.

Zakon propisuje najveću korisnu površinu prema broju članova obitelji. Tolerira se površina do 50 % veća od propisane.

Za obračun se koristi kvadratura upisana u zemljišnim knjigama kao jedan etažni dio. Unutarnje prostorije imaju koeficijent 1,00, dok se za lođe, terase i balkone primjenjuju niži koeficijenti.

Uz površinu, ograničena je i cijena. Povrat je moguć ako cijena po kvadratu nije veća od 50 % iznad lokalne prosječne cijene za tu jedinicu lokalne samouprave. Prosječne cijene objavljuje Ministarstvo, a dostupan je i informativni kalkulator.

Kalkulator je podijeljen na dvije verzije: jednu za ugovore sklopljene do 1. siječnja 2026. i drugu za one sklopljene nakon toga. Provjerite da koristite onu koja odgovara datumu vašeg ugovora, jer se primjenjuju različiti setovi prosječnih cijena.

Zahtjev se podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama na propisanom obrascu. Rok je 24 mjeseca od sklapanja ugovora o kupoprodaji.

Ovo je dio koji kupci najčešće pogrešno pretpostave. Ispunjeni uvjeti ne znače automatski da dobivate natrag cijeli plaćeni porez. Osnovicu za izračun najvišeg iznosa potpore čini umnožak površine na koju imate pravo prema broju članova obitelji i prosječne cijene kvadrata u toj jedinici lokalne samouprave.

Uz to vrijedi pravilo da se obračun radi prema nižoj od dvije cijene. Ako je ugovorena cijena veća od prosječne, obračunava se prema prosječnoj. Ako je manja, obračunava se prema ugovorenoj.

Praktična posljedica: kupac koji plati po cijeni iznad lokalnog prosjeka ili kupi veći stan od propisane površine dobit će natrag manje od onoga što je platio. Kupac koji je ispod prosjeka i unutar površine može dobiti cijeli iznos.

Zato brojku ne procjenjujte sami. Upišite svoje podatke u ministarstvov informativni kalkulator, koji koristi službene prosječne cijene.

Dva se poreza redovito miješaju jer im je naziv gotovo isti. Porez na promet plaća se jednom, pri stjecanju. Porez na nekretnine plaća se svake godine, dok ste vlasnik.

Ako u nekretnini stalno stanujete ili je iznajmljujete za stalno stanovanje, godišnji porez ne plaćate. Oslobođenje postoji i ako nekretninu ne možete koristiti zbog proglašene prirodne nepogode, ili ako je iz okolnosti vidljivo da je stambena namjena onemogućena.

Podatke o nekretnini, osobito promjenu obračunske površine ili namjene, te dokaze koji utječu na oslobođenje treba dostaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave, odnosno nadležnom tijelu lokalne samouprave ako ono samo obračunava i naplaćuje porez, do 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje.

Nije. Na dan objave ovog članka porez na promet nekretnina je na snazi i iznosi 3 % tržišne vrijednosti.

Zabuna najčešće dolazi iz tri smjera. Prvi je povrat poreza za mlade, koji za dio kupaca doista znači da će im iznos biti vraćen, ali tek nakon što ga plate i podnesu zahtjev, i to u iznosu koji ovisi o formuli. Drugi je uvođenje godišnjeg poreza na nekretnine, zbog kojeg se u javnosti govorilo o „novom porezu na nekretnine“. Treći su povremene najave izmjena poreznih propisa, koje nisu isto što i stupanje izmjene na snagu.

Porezni propisi se mijenjaju, pa prije potpisa ugovora provjerite aktualno stanje kod javnog bilježnika ili Porezne uprave.

Porez nije jedini trošak povrh cijene, ali je najveći. Uz njega dolaze javnobilježnički troškovi, procjena nekretnine, sudske pristojbe za upis vlasništva, eventualna agencijska provizija, selidba i opremanje.

Praktično pravilo: kod starije nekretnine računajte 3 % na porez i još oko 2 % na ostale troškove kupnje, dakle otprilike 5 % cijene povrh same cijene. Na stanu od 200.000 € to je oko 10.000 € koje morate imati odvojeno od učešća.

Kako složiti cijelu računicu, prolazimo u vodičima Koliko uštedjeti prije kupnje nekretnine i Kako planirati budžet za prvu nekretninu. Redoslijed koraka u samoj kupnji opisan je u vodiču Proces kupnje stana korak po korak.

Porez na promet nekretnina je predvidiv trošak: 3 % tržišne vrijednosti, plaća ga kupac, i to samo kada se na stjecanje ne plaća PDV. Prijavu radi javni bilježnik, a rok za plaćanje je 15 dana od dostave rješenja.

Dvije stvari vrijedi napraviti unaprijed. Provjerite plaća li se na vašu nekretninu porez ili PDV, jer o tome ovisi hoće li 3 % biti dodatni trošak ili je već u cijeni. I ako imate manje od 45 godina i kupujete prvu nekretninu, provjerite uvjete za povrat prije potpisa, jer rok od 24 mjeseca teče od sklapanja ugovora.

Prije potpisa vrijedi provjeriti i pravno stanje nekretnine, što smo objasnili u vodiču Kako provjeriti vlasništvo nekretnine.

Izvori: gov.hr: Porez na promet nekretnina; Porezna uprava: Porez na promet nekretnina; Zakon o porezu na promet nekretnina; gov.hr: Povrat poreza mladima za kupnju prve stambene nekretnine; gov.hr: Porez na nekretnine; MPGI: Kalkulatori za izračun potpore. Podaci provjereni 6. listopada 2026.