Uporabna dozvola: kada je potrebna, a kada ne

Uporabna dozvola je dokument koji kupci najčešće provjere prekasno, kada je kapara već uplaćena i rokovi iz ugovora teku. Do tada se obično nije ni postavilo pravo pitanje, jer prodavatelj kaže da je sve legalno, a to zvuči dovoljno.

Pravila su pritom jasna i svode se na tri datuma. Jedan od njih se promijenio na početku 2026., pa većina tekstova na internetu i dalje navodi staro pravilo. Ovaj vodič objašnjava kada uporabna dozvola treba, kada je dovoljan lakši dokument, kako to provjeriti prije potpisa i što nedostatak dokumenta znači za kredit.

Uporabnu dozvolu izdaje tijelo graditeljstva koje je izdalo građevinsku dozvolu, nakon što se tehničkim pregledom utvrdi da je građevina izgrađena u skladu s tom dozvolom, osobito u pogledu ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu (čl. 94. st. 2.).

Za manje složenu zgradu tehnički pregled ne utvrđuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva (čl. 94. st. 3.), što postupak znatno pojednostavnjuje.

Dvije posljedice koje kupce najčešće iznenade:

• Građevina se smije koristiti samo sukladno namjeni utvrđenoj u građevinskoj dozvoli (čl. 94. st. 4.). Stan upisan kao poslovni prostor nije stan.
• Ako uporabna dozvola nije priložena pri upisu građevine u zemljišnu knjigu, sud po službenoj dužnosti stavlja zabilježbu o tome, a time se smatra da uporabljivost građevine nije dokazana (čl. 107. st. 2. i 4.).

Ta druga točka je ono što kupac može sam provjeriti prije nego što potpiše bilo što.

Uz ta tri slučaja, aktom za uporabu smatraju se i rješenje o izvedenom stanju te potvrda izvedenog stanja izdani po ranijim propisima, kao i rješenje o izvedenom stanju po zakonima o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (čl. 131. st. 2. i 3.).

Za pojednostavnjenu dozvolu po čl. 143. traže se tri priloga: akt za građenje, izvadak iz katastarskog plana i geodetska snimka izvedenog stanja koju je izradio ovlašteni inženjer geodezije. Ta snimka je stavka koja nosi trošak i rok, pa je pitanje tko je plaća dio pregovora, a ne formalnost.

Za zgradu izgrađenu do 1968. vrijeme gradnje tijelo utvrđuje uvidom u Državnu snimku iz zraka učinjenu prije 15. veljače 1968. ili drugu službenu kartografsku podlogu Državne geodetske uprave (čl. 145. st. 4.). Izreka te dozvole izrijekom sadrži napomenu da ispitivanje ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu nije prethodilo izdavanju dozvole (čl. 146. t. 4.). Dakle: dozvola potvrđuje starost, ne kvalitetu gradnje.

Tri slučaja iznad govore o tome kada je dovoljan lakši dokument. Postoji i četvrti, bitno drugačiji: građevine za koje se akt za uporabu uopće ne izdaje.

Članak 94. stavak 1. obvezu veže uz uvjet „ako ovim Zakonom nije drukčije propisano“. Jedan takav slučaj su građevine i radovi za koje nije potrebno ishoditi građevinsku dozvolu. Koji su to, propisuje ministar pravilnikom (čl. 85. st. 4.), a riječ je o Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima. Budući da za njih nema građevinske dozvole, nema ni tehničkog pregleda ni uporabne dozvole.

Umjesto dozvole postoji vlastiti dokument: potvrda nadležnoga upravnog tijela da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu. Zakon je navodi izrijekom, kao prilog uz zahtjev za zabilježbu u zemljišnoj knjizi, ravnopravno s uporabnom dozvolom (čl. 132. st. 2.).

Pripada li konkretna građevina u tu skupinu odlučuju pravilnik i nadležno tijelo graditeljstva, a ne dojam o veličini. Popis se mijenjao kroz izmjene pravilnika, pa provjerite važeći tekst i stanje za svoju građevinu prije nego se na njega oslonite.

Tri koraka, od najbržeg prema najtemeljitijem.

1. Pogledajte posjedovnicu zemljišne knjige. Ako postoji zabilježba da uporabna dozvola nije priložena, to je jasan signal. Ako je priložena, zabilježba navodi tijelo koje je dozvolu izdalo te klasu, urudžbeni broj i datum izdavanja (čl. 107. st. 1.). Za zgrade upisane do 1. siječnja 2014. vlasnik takvu zabilježbu može dati staviti i naknadno, na vlastiti zahtjev (čl. 132.). Kako doći do izvatka, objasnili smo u tekstu Kako provjeriti vlasništvo nekretnine.

2. Zatražite dokument od prodavatelja, prije kapare. Pitajte konkretno: koji akt za uporabu postoji i kojeg je datuma. „Sve je legalno“ nije odgovor. Klasa i datum jesu.

3. Provjerite u sustavu eDozvola i kod tijela graditeljstva. Javni dio sustava eDozvola pokazuje izdane akte. Za starije akte i za potvrdu građevinske inspekcije iz čl. 131. st. 2. ipak je potreban upit nadležnom tijelu graditeljstva, jer stariji akti nisu svi digitalizirani.

Redoslijed je bitan: ova provjera pripada koraku prije kapare, ne nakon njega. Širi popis koraka nalazi se u vodiču Proces kupnje stana korak po korak.

Nedostatak uporabne dozvole ne znači automatski odbijenicu, ali znači dodatna pitanja i dodatno vrijeme.

Banke se razlikuju. Neke, kada je nekretnina upisana bez uporabne dozvole, uz vlasnički list traže i građevinsku dozvolu s glavnim projektom. Druge u standardnom popisu navode samo vlasnički list i kupoprodajni ugovor, pa se pitanje otvori kasnije, kod procjene.

Dvije stvari vrijede neovisno o banci:

• Procjenitelj će tražiti dokumentaciju. Procjena se radi na temelju stvarnog i pravnog stanja, a zabilježba iz čl. 107. st. 2. dio je tog pravnog stanja.
• Kupac to najčešće otkrije prekasno. Kapara je već uplaćena, rokovi iz ugovora teku, a dobivanje akta ovisi o prodavatelju i o tijelu graditeljstva.

Zato se ovo provjerava prije kapare. Koliko kredita možete dobiti i kako banke računaju sposobnost, objasnili smo u vodiču Kreditna sposobnost, a okvirni iznos možete izračunati u kalkulatoru kreditne sposobnosti.

Ako akt za uporabu ne postoji, prodavatelj ima konkretan put, a ne mrtvu točku.

Za zgradu građenu na temelju dozvole izdane do 1. siječnja 2014. podnosi se zahtjev po čl. 143. uz tri navedena priloga. Nema tehničkog pregleda, pa je rok kraći nego za redovnu dozvolu, ali geodetsku snimku treba naručiti i platiti.

Za zgradu izgrađenu do 15. veljače 1968. podnosi se zahtjev po čl. 145. uz izvadak iz katastarskog plana i dokaze o vremenu gradnje kojima vlasnik raspolaže.

Za dozvolu izdanu do 19. lipnja 1991. potrebno je pribaviti potvrdu građevinske inspekcije. Taj dio provjerite kod nadležnog tijela prije nego što ga obećate kupcu u ugovoru, jer rokovi i praksa variraju.

Izvori: Zakon o gradnji, Narodne novine br. 155/2025, na snazi od 1. siječnja 2026., čl. 85., 94., 107., 131., 132., 143., 145. i 146.; Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, Narodne novine br. 112/17., 34/18., 36/19., 98/19., 31/20., 74/22. i 155/23., koji propisuje građevine i radove za koje nije potrebna građevinska dozvola, a više je puta mijenjan; eDozvola, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Podaci provjereni 28. listopada 2026.